2007年是各路地產(chǎn)富豪大展身手的一年，地產(chǎn)首富爭(zhēng)奪激戰(zhàn)正酣，在資本市場(chǎng)的杠桿作用下，“中國(guó)首富”之席或?qū)追字鳌?
碧桂園的大股東楊慧妍在“中國(guó)女首富”的位置上還沒(méi)有坐熱，就有“黑馬”突然殺出要將其挑下來(lái)。43歲的重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱“龍湖地產(chǎn)”)董事長(zhǎng)吳亞軍挾公司赴港IPO之勢(shì)，身家最多將升到700億元。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，只是這風(fēng)水轉(zhuǎn)得夠快。眼睛一眨，這次的“首富”居然不是出在北京、上海、廣東或者東南繁華之地，而是偏隅西南的重慶，檢諸歷史，這多少還是令人吃驚的。1993年才開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的“重慶女地王”吳亞軍，潛行14年，創(chuàng)造了非常驚人的聚財(cái)速度，而且這個(gè)奇跡背后始終有著一股神秘的紅色力量在支撐。吳亞軍發(fā)家的秘密，將隨著龍湖地產(chǎn)越走越遠(yuǎn)的IPO而逐漸還原。
吳亞軍：“重慶女地王”身家700億的秘密
2007年，“中國(guó)首富”從黃光裕的零售時(shí)代，到張茵的制造業(yè)時(shí)代，再轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)時(shí)代。
160億元身家的世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許榮茂才在地產(chǎn)首富之席坐了半年，就被碧桂園(2007.HK)的楊氏家族全面超越，楊慧妍更獲《新財(cái)富》雜志授以“中國(guó)女首富”之冠。然而，這僅僅是新一輪中國(guó)地產(chǎn)首富爭(zhēng)奪戰(zhàn)的開(kāi)始。
重慶副市長(zhǎng)力挺龍湖地產(chǎn)
4月16日，重慶市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆在會(huì)見(jiàn)花旗銀行中國(guó)首席執(zhí)行官施瑞德時(shí)公開(kāi)宣稱，該市最大的房企重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司可能于今年內(nèi)在香港上市，“龍湖如果上市成功，中國(guó)內(nèi)地首富的位置可能再次易主。”業(yè)內(nèi)人士表示，龍湖地產(chǎn)若上市，其市值可達(dá)650億至800億元，其董事長(zhǎng)吳亞軍身家將達(dá)到450億至700億元左右。
在全國(guó)業(yè)界還沒(méi)積聚一定知名度的龍湖地產(chǎn)，獲直轄市副市長(zhǎng)如此高調(diào)力撐，突然殺出，必有其道。
龍湖地產(chǎn)成立于1995年6月，目前該公司旗下共有重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖置業(yè)等三個(gè)區(qū)域公司，以及各區(qū)域公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工2000余名，實(shí)際控制人為吳亞軍。
記者查閱該公司的網(wǎng)站信息發(fā)現(xiàn)，截至2006年底，龍湖地產(chǎn)累計(jì)已開(kāi)發(fā)面積約185萬(wàn)平方米，在建面積約230萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積約1100萬(wàn)平方米。目前沒(méi)有任何公開(kāi)信息顯示這家公司的總資產(chǎn)是多少。此前有信息披露，2006年，龍湖地產(chǎn)的銷售收入為38億元。
女記者改行格外低調(diào)
“很低調(diào)的人，基本沒(méi)有個(gè)人專訪。”5月23日重慶的熟悉地產(chǎn)圈的知情人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)這樣形容吳亞軍。
在重慶樓市，龍湖地產(chǎn)很有名，但吳亞軍為人低調(diào)，絕少接受媒體采訪。重慶地產(chǎn)圈內(nèi)人稱吳亞軍為“三不人物”——“不簽名、不上鏡、不接受采訪”。在他們眼中，這是一個(gè)“難得的、大氣的、認(rèn)真的、執(zhí)行力超強(qiáng)的，并且不為小事斤斤計(jì)較的女人”。她在2003年曾經(jīng)被胡潤(rùn)列為《2003房地產(chǎn)影響力人物五十強(qiáng)》的第36位，但是胡潤(rùn)當(dāng)時(shí)未能了解到吳亞軍的年齡和出生地，連名字也誤為“吳亞君”。事實(shí)上，如果光從名字看，很多人容易誤認(rèn)為她是一名男性。
當(dāng)?shù)孛襟w今年1月披露的信息顯示，吳亞軍1964年出生于重慶合川，1984年7月畢業(yè)于西北工業(yè)大學(xué)，曾從事過(guò)機(jī)械工程師、記者、編輯等工作，是重慶市人大代表、重慶市工商聯(lián)(總商會(huì))副會(huì)長(zhǎng)、重慶市總商會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。吳亞軍曾經(jīng)在《中國(guó)市容報(bào)》擔(dān)任過(guò)采編工作，該報(bào)的主辦單位為建設(shè)部城建司及重慶市建委，不過(guò)已停辦多年。她在該報(bào)所待的時(shí)間不長(zhǎng)，不過(guò)期間與相關(guān)部門(mén)官員得以結(jié)識(shí)，這一人脈資源對(duì)其后來(lái)改行經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)事業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮了重要作用。
賣房比賣菜還快
1993年，吳亞軍成立了業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司(后更名為重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司)，自任董事長(zhǎng)。1995年2月，重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司向重慶市政府申請(qǐng)實(shí)施“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅綜合示范科技產(chǎn)業(yè)工程”試點(diǎn)項(xiàng)目。1995年6月，她參股創(chuàng)建重慶中建科置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金為1000萬(wàn)元。
1995年6月，是吳亞軍真正大舉進(jìn)軍地產(chǎn)界的日子。重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司與中建科產(chǎn)業(yè)有限公司合資成立了重慶中建科置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金為1000萬(wàn)元，前者為控股方。公司確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開(kāi)發(fā)作為主導(dǎo)方向的終極目標(biāo)。2002年3月，重慶中建科置業(yè)有限公司更名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司，而佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司隨后也更名為重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司。
1995年開(kāi)發(fā)的龍湖南苑是吳亞軍的第一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)她沒(méi)有成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有企業(yè)品牌，幾乎是什么都沒(méi)有，但她善于學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，最終建成后的南苑在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面都為重慶樓市樹(shù)立了標(biāo)桿。令人印象最深的是當(dāng)時(shí)打出“善待你一生”的廣告，這句廣告詞后來(lái)成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的經(jīng)典。
隨著南苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，吳亞軍總結(jié)并形成了一套自己的管理體系，建立起了第一支子弟兵，也完成了第一桶金的資金積累，并初步樹(shù)立起了龍湖品牌。
1999年，龍湖西苑項(xiàng)目啟動(dòng)。吳亞軍首創(chuàng)了重慶樓市板式圍合、樣板景觀的模式，該項(xiàng)目一面市便成為搶手貨，不少市民熬通宵排隊(duì)等著放號(hào)。業(yè)界人士形容為：“那房子賣得簡(jiǎn)直比菜還快。”西苑項(xiàng)目成功后，龍湖地產(chǎn)的資金也開(kāi)始充裕起來(lái)。這時(shí)，龍湖地產(chǎn)在管理上又上了一個(gè)平臺(tái)，人才有了更多的儲(chǔ)備，品牌也有了一定的知名度。
荷包鼓了起來(lái)，誘惑也接踵而至。各地的同行考察團(tuán)紛至沓來(lái)，不少政要也慕名而來(lái)，甚至有一些地方官員提出非常優(yōu)厚的引資條件。當(dāng)時(shí)，大連市政府領(lǐng)導(dǎo)曾表示，只要龍湖地產(chǎn)到大連，愿意在星海廣場(chǎng)(大連最大的城市廣場(chǎng)、國(guó)際服裝節(jié)等重要活動(dòng)的舉辦地)劃一片最好的土地給它。南寧市政府也曾表示愿意拿出最好的土地給龍湖地產(chǎn)。
但吳亞軍沒(méi)有急著盲目擴(kuò)張。她說(shuō)因?yàn)辇埡禺a(chǎn)自認(rèn)尚不具備異地開(kāi)發(fā)的綜合能力，貿(mào)然擴(kuò)張，潛在風(fēng)險(xiǎn)難以評(píng)估。
“這是因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)的內(nèi)部資源與外部資源尚未完全匹配，就像一個(gè)內(nèi)功修為不夠的人，拿著一把寶劍，不但發(fā)揮不出效力，還有可能傷了自己。”龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士稱，在管理體制、人力資源等方面，龍湖地產(chǎn)當(dāng)時(shí)還未成熟，“很多時(shí)候，以我們的外部資源，要同時(shí)做幾個(gè)甚至十個(gè)項(xiàng)目都不難，但十個(gè)項(xiàng)目就需要十個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理以及更多的具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的操作人員，我們確實(shí)捉襟見(jiàn)肘，又不愿意以降低產(chǎn)品品質(zhì)，犧牲企業(yè)品牌為代價(jià)。拿了地做不過(guò)來(lái)，放著不做，同樣也是對(duì)資源的浪費(fèi)，甚至?xí)弦粋�(gè)區(qū)域發(fā)展的后腿，減緩一個(gè)城市的城市化進(jìn)程。這對(duì)一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是不能容忍的。”
龍湖地產(chǎn)謝絕了這些難得的機(jī)遇和誘惑，“深挖洞，廣積糧，緩稱王”，加強(qiáng)修煉內(nèi)功。這段時(shí)間，龍湖地產(chǎn)派人四處考察學(xué)習(xí)、總結(jié)摸索經(jīng)驗(yàn)、夯實(shí)企業(yè)基礎(chǔ)。
直到2000年，吳亞軍才開(kāi)始大手筆開(kāi)發(fā)龍湖地產(chǎn)的系列品牌項(xiàng)目，香樟林、北城天街、楓香庭、藍(lán)湖郡接踵而來(lái)。
2002年，龍湖地產(chǎn)推出了頂級(jí)別墅香樟林和北城天街shoppingmall這兩個(gè)全新的項(xiàng)目。香樟林別墅做出了國(guó)內(nèi)最精致、最典雅的北美別墅，這有萬(wàn)科董事局主席王石的一句話為證：“要看地道的北美風(fēng)格別墅，不用到美國(guó)、加拿大，到龍湖香樟林就行了。”2002年深秋，香樟林上市，2003年6月即售罄。
2003年，在部分同行開(kāi)始進(jìn)行跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，龍湖地產(chǎn)依然在修煉內(nèi)功，蓄勢(shì)以待。磨刀不誤砍柴工，龍湖在2004年便已初露厚積薄發(fā)的端倪，當(dāng)年龍湖地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，并進(jìn)入收獲期。2004年其銷售額從2003年的不足10億元，猛然躥升至18億元。
1600畝的藍(lán)湖郡作為重慶最大規(guī)模的純別墅區(qū)獲得空前成功，一期東岸一年銷售近10億元，創(chuàng)下重慶地產(chǎn)史上多個(gè)第一。
其后，龍湖地產(chǎn)已涉及城郊花園小區(qū)、花園洋房、城市中心公寓、頂級(jí)別墅、高層低密度小區(qū)、shoppingmall等所有業(yè)態(tài)，十八般武藝不僅樣樣皆通，而且樣樣皆精。功夫練到家的龍湖地產(chǎn)開(kāi)始多項(xiàng)目運(yùn)作。到2005年，龍湖地產(chǎn)更同時(shí)運(yùn)作藍(lán)湖郡西岸、水晶酈城、紫都城、觀山水四個(gè)大型樓盤(pán)，并顯得游刃有余。
“因?yàn)槲覀儚囊婚_(kāi)始就有一個(gè)明確的戰(zhàn)略目標(biāo)——五年之后成為重慶一流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，十年之后成為國(guó)內(nèi)一流的開(kāi)發(fā)商。為了這個(gè)目標(biāo)，我們必須放棄一些機(jī)會(huì)，抵制很多誘惑。”龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士稱。
在第一個(gè)十年里，龍湖地產(chǎn)舍棄了很多東西，例如短期內(nèi)的開(kāi)發(fā)速度、開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)利潤(rùn)以及由此帶來(lái)的對(duì)一些排名的影響等。事實(shí)最終證明，龍湖地產(chǎn)笑到了最后。2005年以20億的銷售額把昔日的“對(duì)手”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了背后，并跳出重慶，站到了一個(gè)更高的平臺(tái)上。令人側(cè)目的是，2004年重慶地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額去年為230億元，2005年估計(jì)在250億元左右，也就是說(shuō)，龍湖地產(chǎn)一家就占了整個(gè)城市10%的市場(chǎng)份額。
龍湖地產(chǎn)在成立之初，吳亞軍曾預(yù)言，5年后成為重慶最好的房地產(chǎn)企業(yè)之一，十年后成為全國(guó)最好的企業(yè)之一。她的預(yù)言今天一一實(shí)現(xiàn)。
2005年底，蓄勢(shì)已久的吳亞軍開(kāi)始發(fā)力，邁開(kāi)全國(guó)擴(kuò)張的步伐。
從2004年下半年起，吳亞軍派出“先遣團(tuán)隊(duì)”，對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行摸底。2005年9月28日，龍湖地產(chǎn)以每畝326萬(wàn)元的價(jià)格將成都的原電冶廠83畝土地收入囊中。12月底，再以3.5億元的總價(jià)拿下城西130多畝金地，龍湖在成都完成了“東西連橫”的戰(zhàn)略布局，開(kāi)發(fā)計(jì)劃總量將達(dá)40萬(wàn)平方米。
2005年12月22日，北京市順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)金泰花園(二期)項(xiàng)目用地，經(jīng)過(guò)155輪競(jìng)價(jià)，最終北京龍湖置業(yè)有限公司競(jìng)得。該地塊總用地約364畝，總價(jià)7.04億元。
2006年6月3日，吳亞軍在成都首戰(zhàn)的打響。龍湖地產(chǎn)在成都的“1號(hào)作品”——晶藍(lán)半島一炮走紅，開(kāi)盤(pán)便成交了491套，實(shí)現(xiàn)銷售3.62億元。在成都樓市刷新三項(xiàng)紀(jì)錄——一次性推出房源最多、當(dāng)日成交套數(shù)最多、當(dāng)日成交金額最高，創(chuàng)造了成都樓市一大奇跡。
2006年，龍湖地產(chǎn)在重慶、成都兩地的銷售總額突破38億元，成為重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)首家年銷售額突破30億元的地產(chǎn)企業(yè)，再次確立了龍湖地產(chǎn)在西部地產(chǎn)界的江湖地位。也由此躋身全國(guó)房企第一方陣。
龍湖比萬(wàn)科還可怕
吳亞軍帶給重慶的不只是一系列樓盤(pán)。2005年，《新周刊》將龍湖地產(chǎn)與雄起、解放碑、摩幫、長(zhǎng)安等并列成為重慶十大名片之一。
關(guān)于吳亞軍的成功秘訣，業(yè)內(nèi)有許多說(shuō)法，有一點(diǎn)是公認(rèn)的：“細(xì)節(jié)成就龍湖”。龍湖地產(chǎn)在公司網(wǎng)站上將其經(jīng)營(yíng)理念總括為“善待你一生”，而其企業(yè)產(chǎn)品觀為“不賣我們能造的，要賣人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)節(jié)特別多，龍湖在每個(gè)環(huán)節(jié)可能不是最好的，但都是不錯(cuò)的，而不偏科的學(xué)生能取得好成績(jī)。早在銷售南苑時(shí)，龍湖地產(chǎn)就第一個(gè)在重慶樓市實(shí)行“公示購(gòu)房合同”。龍湖地產(chǎn)還主動(dòng)公示建筑產(chǎn)品的客觀瑕疵，例如墻面可能開(kāi)裂、樹(shù)種可能需要重復(fù)栽種等。2004年3月15日，龍湖地產(chǎn)還舉起了“項(xiàng)目范圍1公里內(nèi)不利因素公示”的大旗。2006年3月，在中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)開(kāi)展的2005年度全國(guó)住宅用戶滿意度測(cè)評(píng)會(huì)議上，龍湖地產(chǎn)以用戶滿意度指數(shù)94.2、品牌忠誠(chéng)度40.9%的成績(jī)?cè)俅螛s登全國(guó)榜首。
曾在龍湖地產(chǎn)工作過(guò)兩年的“綠地翠谷”營(yíng)銷總監(jiān)郭自力稱，龍湖地產(chǎn)很善于學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。在香樟林開(kāi)工之初，龍湖地產(chǎn)組織相應(yīng)的人員到加拿大一個(gè)著名的別墅區(qū)住了兩個(gè)星期，讓他們體驗(yàn)并理解別墅生活，以便今后在設(shè)計(jì)、施工、銷售時(shí)，能將有品質(zhì)的別墅生活蘊(yùn)含到產(chǎn)品中，能把這種生活方式傳達(dá)給客戶。
龍湖地產(chǎn)的新項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前，除了要做產(chǎn)品宣傳推廣之外，還要制訂詳細(xì)的客戶接待方案，比如客戶來(lái)了坐什么地方，中午客戶餓了該為他們準(zhǔn)備什么樣的午餐，甚至連口味都要考慮到。
每年春天，龍湖地產(chǎn)都會(huì)組織老人去登山。為了確保老人的安全，在出行前的半個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)活動(dòng)的小組至少要到現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)三次，并制訂極其細(xì)致的方案。方案內(nèi)容包括路途中有多少個(gè)陡坡，預(yù)測(cè)老人走多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)覺(jué)得累等等。
一個(gè)更廣為流傳的故事是：萬(wàn)科高管林少洲有一次去參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進(jìn)屋參觀，當(dāng)他出門(mén)再穿自己的皮鞋時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋掉了個(gè)方向：進(jìn)屋前，鞋子朝著房間里擺的，現(xiàn)在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：“龍湖這個(gè)企業(yè)可怕！”
2005年圣誕節(jié)，龍湖地產(chǎn)舉辦了一次盛大的“龍湖?成渝親情巴士”活動(dòng)，在成都組織一個(gè)規(guī)模為兩百人的大型探親團(tuán)，于12月24日、25日赴渝探親訪友，費(fèi)用全部由龍湖地產(chǎn)方面承擔(dān)。
龍湖地產(chǎn)在細(xì)節(jié)營(yíng)銷上的造詣超越了萬(wàn)科，但其實(shí)，吳亞軍曾經(jīng)向萬(wàn)科掌門(mén)人王石拜師，只是這位聰明的女學(xué)生“青出于藍(lán)勝于藍(lán)”。
吳亞軍與王石在很早前就認(rèn)識(shí)。1990年代中后期，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始升溫，深圳萬(wàn)科成為當(dāng)時(shí)中國(guó)地產(chǎn)界的翹楚。2001年開(kāi)始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行CRM咨詢服務(wù)的管理專家田同生透露，1997年，吳亞軍專程去深圳拜訪萬(wàn)科，虛心向王石討教做房地產(chǎn)的門(mén)道。
當(dāng)時(shí)，到深圳向萬(wàn)科學(xué)習(xí)的房企很多，王石也將很多精力放到接待這些內(nèi)地來(lái)客身上。萬(wàn)科內(nèi)部有人給王石提意見(jiàn)，說(shuō)王石將時(shí)間和精力搭在上面有些不值得，是一種資源的浪費(fèi)。但王石不這么想，他認(rèn)為萬(wàn)科要毫無(wú)保留地將自己犯過(guò)的錯(cuò)誤及糾正錯(cuò)誤的過(guò)程告訴別人。
“別人都是遮著蓋著，王石就會(huì)將自己犯過(guò)的錯(cuò)誤告訴我們，讓我們不要再犯，王石經(jīng)常自己打自己的耳光。”2003年7月18日晚上，吳亞軍在重慶“香榭里1902”酒吧憶及當(dāng)年向王石討教的經(jīng)歷時(shí)說(shuō)。
“我打自己耳光？”王石聽(tīng)了吳亞軍的比喻后哈哈大笑。王石掄起自己的右手左右開(kāi)弓，做打自己耳光狀，嘴里還念叨著：“我不是人，我該死；我不是人，我該死。”王石逗得在場(chǎng)的人都大笑起來(lái)。
“亞軍來(lái)的時(shí)候?qū)ξ艺f(shuō)，她們要做成最好的項(xiàng)目，成為最好的公司。我沒(méi)有立即表態(tài)，告訴她們一些萬(wàn)科在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不愿意打擊她們的積極性。但事后我心里嘀咕過(guò)，做好就已經(jīng)不錯(cuò)了，還想做成最好的，你們行嗎？”平時(shí)難得夸人的王石，此刻嘴巴像是抹了蜜。“不過(guò)，后來(lái)亞軍她們確實(shí)做到了。你在重慶打聽(tīng)打聽(tīng)就知道了，龍湖不是最大的，但肯定是最好的。”
今天的龍湖的管理與企業(yè)理念中有不少萬(wàn)科的影子，王石也曾數(shù)次光臨龍湖，“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”在龍湖的確執(zhí)行得很漂亮。
心思細(xì)密而且言出必行
“善于學(xué)習(xí)，精于操作。”著名策劃人王志綱這樣評(píng)價(jià)吳亞軍。王志綱說(shuō)，與吳亞軍合作多年以來(lái)，從她身上能發(fā)現(xiàn)謙卑和嚴(yán)謹(jǐn)融為一體。她總是說(shuō)她還沒(méi)有做好，盡管她比許多人都做得好。她把一家小企業(yè)做大做強(qiáng)，盡管已經(jīng)相當(dāng)成功，但在她的身上卻看不到浮躁的痕跡。
花了兩年時(shí)間對(duì)重慶進(jìn)行深入考察、撰寫(xiě)了關(guān)于重慶的城市投資分析報(bào)告的摩根士丹利常務(wù)董事Kenny Tse對(duì)龍湖地產(chǎn)的印象非常深刻。他說(shuō)，龍湖地產(chǎn)把來(lái)自外省甚至海外的競(jìng)爭(zhēng)者遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面，原因之一是精細(xì)的集團(tuán)管理機(jī)制。“隨著長(zhǎng)期的發(fā)展壯大，在一套優(yōu)秀的管理機(jī)制下，龍湖具有一批專業(yè)的管理隊(duì)伍。”
龍湖地產(chǎn)的集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)積聚了從全國(guó)乃至世界挖來(lái)的業(yè)界精英，包括曾任職華潤(rùn)置地CFO和美林證券副總裁的財(cái)務(wù)總監(jiān)林鉅昌；曾任職寶潔公司人力資源高級(jí)經(jīng)理的人力資源總監(jiān)房晟陶以及曾供職于上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院和長(zhǎng)江商學(xué)院中國(guó)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行研究中心的戰(zhàn)略發(fā)展部韋華寧博士。
香港置地亞太區(qū)首席代表郭建豪說(shuō)，龍湖地產(chǎn)是一個(gè)在中國(guó)房產(chǎn)界中少見(jiàn)的優(yōu)秀企業(yè)，“以客為尊，有高效和完備的運(yùn)行及執(zhí)行機(jī)制，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，不張揚(yáng)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)而非追求短期效益。”
成都龍湖有關(guān)人士曾表示，龍湖地產(chǎn)對(duì)于價(jià)格和利潤(rùn)有自己的原則，“用我們董事長(zhǎng)的一句話表述就是，‘不要看你今天賺了多少錢(qián)，而要想想你明天還有沒(méi)有在市場(chǎng)上賺錢(qián)的資格’。”由于地產(chǎn)投入的資金太大時(shí)間太長(zhǎng)，糾錯(cuò)的成本是最高昂的成本。而吳亞軍的成功率非常高，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目成為滯銷，“走對(duì)了路就是最快的速度”。
“吳總在工作上不僅心思細(xì)密，而且言出必行，有超強(qiáng)的執(zhí)行力。”曾在龍湖工作過(guò)兩年的“綠地翠谷”營(yíng)銷總監(jiān)郭自力稱。
為了保持任務(wù)能及時(shí)傳達(dá)和執(zhí)行，龍湖地產(chǎn)所有的職員都要24小時(shí)保持通信暢通。對(duì)于管理層，如果因?yàn)槌孙w機(jī)需要關(guān)機(jī)的話，在登機(jī)前須給主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，自己的手機(jī)將會(huì)有多長(zhǎng)時(shí)間不能接通。
“你覺(jué)得現(xiàn)在的市場(chǎng)行情怎么樣？你覺(jué)得龍湖的廣告語(yǔ)言好嗎？”《重慶日?qǐng)?bào)》的地產(chǎn)記者敖玉琴稱，“到目前為止，我已經(jīng)接到吳亞軍三個(gè)市場(chǎng)調(diào)研電話。并且有一次她在問(wèn)完市場(chǎng)情況后，竟隨口念出了我寫(xiě)的一篇文章中的一些句子。”
2005年，有數(shù)家房地產(chǎn)老板在會(huì)議室公開(kāi)號(hào)召學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)，外來(lái)大鱷重慶奧園甚至在報(bào)紙上大張旗鼓地打出廣告：“向龍湖學(xué)習(xí)”。
一名重慶的地產(chǎn)從業(yè)人員說(shuō)：“5年以前，當(dāng)時(shí)的重慶地產(chǎn)老大還認(rèn)為龍湖只能做好，無(wú)法做大；但當(dāng)年的老大不僅讓出了座椅，銷售額已不及龍湖的六分之一。”
與世界500強(qiáng)跳舞
在西南稱王，僅僅是吳亞軍創(chuàng)業(yè)初期的階段性目標(biāo)。從她2004年就與香港置地聯(lián)姻，與世界500強(qiáng)企業(yè)共舞，就可以看出她有更大的野心。
吳亞軍聘請(qǐng)第三方普華永道做財(cái)務(wù)審計(jì)，為達(dá)成與香港置地的合作鋪路。2004年10月，吳亞軍聯(lián)姻世界500強(qiáng)香港置地，雙方合作投資40億元，開(kāi)發(fā)“大竹林”國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)尚生活社區(qū)。其時(shí)，她十多年來(lái)首次公開(kāi)接受采訪稱，自己將可以在國(guó)際化的平臺(tái)上，學(xué)習(xí)在國(guó)際規(guī)范下做事，學(xué)會(huì)把企業(yè)做到更透明，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理體系。
吳亞軍表示，龍湖地產(chǎn)的理想是做百年老店。與香港置地合作，長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益超過(guò)眼前的利益。如果不通過(guò)這樣的形式進(jìn)行貼身合作，她也無(wú)法學(xué)到一個(gè)屹立100多年的國(guó)際化房企精微的東西。
吳亞軍聯(lián)姻香港置地的真實(shí)所圖是與國(guó)際接軌。她認(rèn)為有這樣的合作伙伴，更容易得到海外市場(chǎng)的信任，這將龍湖地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)際舞臺(tái)的時(shí)間表提前了幾年。
在和香港置地接洽后，短短數(shù)月已有20多個(gè)國(guó)際級(jí)的資金經(jīng)理主動(dòng)與吳亞軍接觸，這些人都是手握數(shù)十億美元掌控權(quán)的超級(jí)財(cái)團(tuán)的代言人。香港置地的合作伙伴，如普華永道、摩根士丹利、東亞銀行等對(duì)龍湖地產(chǎn)也有了很高的評(píng)價(jià)。
“龍湖這個(gè)企業(yè)我很了解，這是我目前見(jiàn)到的也許不是最大、但肯定是最好的企業(yè)。他們?cè)谥貞c幾乎都做到了這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)企業(yè)很會(huì)換位思維，它懂得把利潤(rùn)分解給上下游的產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房者，讓他們得到實(shí)惠；這個(gè)企業(yè)有強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，有道德品質(zhì)良好的領(lǐng)頭人，有很好的企業(yè)文化。”與吳亞軍打過(guò)交道的著名策劃人王志綱說(shuō)。
吳亞軍一直注意維護(hù)良好的社區(qū)關(guān)系和政府關(guān)系。2006年，重慶發(fā)生罕見(jiàn)旱災(zāi)，龍湖集團(tuán)第一時(shí)間捐資200萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)為重慶企業(yè)里面捐款最多的。在“2007中國(guó)慈善排行榜”中，2006年捐贈(zèng)總額達(dá)312萬(wàn)元的吳亞軍入圍“慈善企業(yè)家排行榜”，排名79位，其捐贈(zèng)方式是捐給政府相關(guān)部門(mén)。
吳亞軍與重慶市政府的良好關(guān)系也是有歷史淵源的。龍湖西岸項(xiàng)目推出時(shí)，正值中央宏調(diào)對(duì)重慶樓市全面產(chǎn)生影響。西岸的火爆銷售引起了重慶市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。一時(shí)間，“品牌救市”、“龍湖救市”的說(shuō)法不脛而走。
摩根士丹利常務(wù)董事Kenny Tse指出：“重慶市政府對(duì)龍湖這家本土企業(yè)提供了強(qiáng)大的政府支持。”
最令人側(cè)目的當(dāng)屬多位極其顯赫的高官屢次到龍湖地產(chǎn)視察。
從投資建設(shè)第一期工程龍湖南苑起，胡錦濤、* 、李鵬、曾慶紅、尉健行、劉云山、賀國(guó)強(qiáng)、丁關(guān)根、李鐵映、錢(qián)其琛、俞正聲、薄熙來(lái)等中央領(lǐng)導(dǎo)及全國(guó)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)屢次到龍湖地產(chǎn)視察。
記者采訪獲悉，坊間對(duì)吳亞軍快速致富也有一些說(shuō)法，一種流傳更廣的說(shuō)法是吳亞軍得到一位中共元老的女兒的投資，所以發(fā)展很快。不過(guò)，這些傳言無(wú)法得到證實(shí)。
記者在龍湖地產(chǎn)的公司網(wǎng)站上看到多位高官視察的照片。官員視察企業(yè)，往往被視作官方對(duì)企業(yè)的成績(jī)給予一定的肯定。對(duì)龍湖地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，視察者的身份、視察的頻率之高，是很多大企業(yè)都難以企及的。況且，這發(fā)生在重慶，更特殊的是這個(gè)民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)立歷史并不長(zhǎng)。無(wú)論如何，擁有如此深厚的政府關(guān)系資源，對(duì)吳亞軍來(lái)說(shuō)是非常關(guān)鍵的秘訣。
吳亞軍的財(cái)富軌跡儼然是一個(gè)謎團(tuán)。不過(guò)，吳亞軍發(fā)家的秘密，將隨著龍湖地產(chǎn)越走越遠(yuǎn)的IPO而逐漸還原。
