“超脫者”馮侖
他天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌
作為地產(chǎn)界的“思想家”，馮侖似乎總能比很多同行先行一步。他最近考慮的問題可能會(huì)被視為“杞人憂天”。“我們正在請(qǐng)國(guó)際顧問做全面風(fēng)險(xiǎn)管理，一個(gè)設(shè)想是在購房合同中引入‘打仗如何交房’的條款。”馮侖的憂慮是：“如果臺(tái)海戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，一個(gè)炸彈炸到我們樓盤，客戶不給我錢，銀行還要我還錢，萬通肯定破產(chǎn)了。”
馮侖的全面風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該可以看作是他的管理思路達(dá)到的一個(gè)新境界。從“美國(guó)模式”到“引進(jìn)國(guó)企泰達(dá)”，馮侖一步一步把自己的“反周期”理論應(yīng)用到萬通的運(yùn)作中。當(dāng)這一輪宏觀調(diào)控的寒氣將房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)團(tuán)圍住時(shí)，馮侖揮揮衣袖，說“對(duì)萬通影響不大”，一副超脫其外的樣子。
一般意義上，2003年6月13日中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“121文件”）的出臺(tái)，被當(dāng)作這一輪宏觀調(diào)控的重要舉措。而作為此番被“調(diào)控”的重點(diǎn)對(duì)象，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策最早始自2002年5月國(guó)土資源部出臺(tái)的11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“招拍掛”）。
這兩個(gè)文件對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。121號(hào)文出臺(tái)后，京城房地產(chǎn)大佬一天一個(gè)聲明，一天一個(gè)論壇進(jìn)行聲討。在中國(guó)，這是有史以來第一次一個(gè)行業(yè)對(duì)政府的文件表示公開的不滿，希望通過自己的聲音改變其不利的處境。
這些聚會(huì)中，不乏萬通地產(chǎn)馮侖的身影。但是馮侖說，參加這些聚會(huì)，多是出于私人的交情，而不是萬通對(duì)惡劣情勢(shì)的“條件反射”。“我們很早就提出了反周期的理論：蕭條時(shí)期買地，繁榮時(shí)期售房。從1999年房地產(chǎn)進(jìn)入繁榮期，萬通就沒有買地的想法，直到2003年。”
1994年，在上一輪宏觀調(diào)控（那時(shí)候叫“治理整頓”）中，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，據(jù)馮侖講，本來他們可以全身而退，“不想被人家給我們?cè)斐闪撕艽蟮膫鶆?wù)壓力。”
從在海南房地產(chǎn)淘金開始，萬通經(jīng)歷了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的三輪調(diào)整，這讓萬通對(duì)周期有了特殊的敏感性。“每次調(diào)控過后，我都要想想，為什么萬通在調(diào)控中這么困難。”1997年整頓金融時(shí)，萬通攤子鋪的很大，但是通過那次調(diào)控，萬通提早杜絕了“短融長(zhǎng)投”，重新調(diào)理了萬通的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。“2003年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)高速增長(zhǎng)了5年了，我們覺得該有個(gè)調(diào)整了。”馮侖說。
要想超然災(zāi)難之外，需得未雨綢繆。面對(duì)“121文件”，馮侖不可能像他說的那么從容。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有投資比例的提高促使萬通開始尋求新的資本來源。
“在找合作伙伴的時(shí)候，有很多錢擺在面前。我們想要的，是能夠帶來錢以外的東西的錢。”2004年4月，通過增資擴(kuò)股的方式，萬通從泰達(dá)募得3億多的資金，并進(jìn)入了朝思暮想的天津市場(chǎng)。此舉悄然化解了“831大限”（2004年8月31日以后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)）的風(fēng)險(xiǎn)，也讓譏笑萬通不儲(chǔ)備土地的人閉上了嘴。
除了全面風(fēng)險(xiǎn)管理，萬通最近還在研究國(guó)際十大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。萬通發(fā)現(xiàn)，國(guó)外地產(chǎn)公司的融資機(jī)構(gòu)是：總部層面是以權(quán)益融資、長(zhǎng)期融資為主，債務(wù)融資、短期融資為輔；項(xiàng)目層面相反。所以風(fēng)險(xiǎn)都在項(xiàng)目上。但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司則恰恰相反，風(fēng)險(xiǎn)都在公司總部。“我們已經(jīng)開始做調(diào)整，希望最終實(shí)現(xiàn)海外房地產(chǎn)公司那樣的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。這樣風(fēng)險(xiǎn)來了，最多死幾個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)萬通不會(huì)垮掉。”
“其實(shí)我們算不得是先知先覺，只不過我們天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌。”馮侖說。
房地產(chǎn)教父 馮侖的發(fā)家史
出身貧寒的富豪的啟動(dòng)資金往往都很少，比如華人首富李嘉誠就是靠賣塑料花開始了經(jīng)商生涯的。馮侖當(dāng)然不算出身貧寒，但啟動(dòng)資金也就區(qū)區(qū)3萬元，換算到現(xiàn)在，恐怕還不到100萬元，但就是這3萬元，開始了制造幾個(gè)億萬身家大老板的經(jīng)歷。
有人說，馮侖的第一桶金是靠“忽悠”來的，同樣會(huì)“忽悠”的人很多，但勝利者只屬于能抓住機(jī)會(huì)的人，很巧的是，馮侖就是這么一個(gè)人。當(dāng)然在運(yùn)氣之外，前瞻的眼光和果斷的判斷也是成就馮侖的關(guān)鍵，讓他從一個(gè)信托投資公司的老總手上拿到了500萬元。
據(jù)說，馮侖和對(duì)方談生意，說自己出1300萬，讓對(duì)方出500萬，其實(shí)馮侖是靠對(duì)方出的500萬來做抵押獲得銀行的1300萬，他拿這筆錢做起了房地產(chǎn)。就這樣，“命運(yùn)的眷顧 把握時(shí)勢(shì)的能力”讓馮侖完成了很多人夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。
創(chuàng)新運(yùn)作美國(guó)地產(chǎn)模式
2003年后，萬通開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)行資本擴(kuò)充，準(zhǔn)備起飛。
原先，萬通一直在走香港模式，跟大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣：房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。香港模式一般開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，如果一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很可能遭到致命打擊。
在逃過幾個(gè)“劫難”后，馮侖意識(shí)到香港模式的弊端，因此他向美國(guó)模式邁進(jìn)。他認(rèn)為商業(yè)模式要簡(jiǎn)單化，全能的開發(fā)模式不適合西方基金和投資人，因此馮侖在戰(zhàn)略方向上轉(zhuǎn)型，主要的理念是：把無限土地儲(chǔ)備變?yōu)橛邢迌?chǔ)備，減少資金積壓；住宅建設(shè)高端化、標(biāo)準(zhǔn)化；商用物業(yè)以及定制的物業(yè)服務(wù)。
馮侖的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在具體行動(dòng)上，有幾個(gè)大手筆之作。一個(gè)是開發(fā)按照美國(guó)模式來開發(fā)CBD中的高檔寫字樓———萬通中心。這是CBD第一個(gè)可用于整棟銷售的高檔純寫字樓項(xiàng)目，它的模式非常靈活，也可以整層或數(shù)層銷售，馮侖也毫不夸耀地說，他要打造出一個(gè)CBD總部。
另一個(gè)大手筆則是跟天津泰達(dá)進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作，2004年4月10日，泰達(dá)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)成立10年來首次增發(fā)的3.08億股，從而擁有萬通地產(chǎn)30.04%的股權(quán)。通過這次合作，獲得了土地和資金，使運(yùn)作更加得心應(yīng)手。
睿智的地產(chǎn)“口技”王
提到馮侖，不能不提他的“口技”——用段子來影射樓市和生活。馮侖的“口技”是地產(chǎn)江湖中的一絕，如同潘石屹的演技，或者謝強(qiáng)的“書技”。他的段子水準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到爐火純青之境界，無須思考，信手拈來，寥寥數(shù)語便可化腐朽為神奇，令聽眾“無不伸頸，側(cè)目，微笑，默嘆，以為妙絕”———有人用《口技》中的文字這樣形容。
隨意舉幾例：
“老婆多了不一定幸福，地多了不一定賺錢。”
“找投資決不能照直說：‘我就缺錢，你給我投錢。’這像談戀愛，不能說：‘我就缺個(gè)老婆，你干不干？’得先談風(fēng)花雪月，談理想，談未來，而實(shí)際你就缺一個(gè)老婆。”
“時(shí)間決定一件事的性質(zhì)，包括企業(yè)的性質(zhì)。比如趙四小姐16歲去大帥府跟張學(xué)良，她去1年，是作風(fēng)問題；去3年，是瞎攪和；一去30年，那就是愛情。”
馮侖的段子很精彩，然而他為何能用一個(gè)又一個(gè)的段子來妙喻地產(chǎn)和人生？有人說，跟他曲折離奇的人生有很大關(guān)系，他從事過高層政策理論的研究，跟從過“老大”牟其中———上世紀(jì)80年代最顯赫的商人，參與過當(dāng)年的海南淘金潮，躲過了海南地產(chǎn)泡沫的打擊�；蛘撸褪墙�(jīng)歷過這些風(fēng)風(fēng)雨雨，才讓我們看到現(xiàn)在睿智、幽默、從容的馮侖。
