去庫存是中國樓市當(dāng)今和未來主調(diào)。房地產(chǎn)存量也將成中國房地產(chǎn)業(yè)生命的不能承受之重。
不久前讀到一則猜測性通訊《傳政府欲動刀庫存房，銷售超7成才可推新房源》，該消息未經(jīng)住建部確認(rèn)。去庫存是中國樓市之重，遲早要面對，遲早要解決的問題。但筆者在本文探討的還不僅限于短期的樓市去庫存問題。
房地產(chǎn)庫存對產(chǎn)業(yè)前景的影響異常深遠(yuǎn)。筆者將房地產(chǎn)庫存粗略劃分為三大類：當(dāng)前已建未售的房地產(chǎn)庫存量，可視為短期庫存；房企購置的未開發(fā)土地存量可視為中期庫存；更巨大的隱性的已售未住的房地產(chǎn)空置存量可視為遠(yuǎn)期庫存。
短期庫存影響房企資金鏈，決定房企周轉(zhuǎn)率，關(guān)聯(lián)行業(yè)集中度。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月18日， 滬深兩市已經(jīng)發(fā)布年報的85家房地產(chǎn)公司2011年末的存貨金額合計高達(dá)9832.35億元，同比增長41.6%；與同樣面臨調(diào)控及市場調(diào)整的2008年初相比，庫存值上漲180%。2011年末，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存消化周期達(dá)到4.63年；而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.8年。
顯然，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)仍處于較高水平，房價下行壓力較大。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)商的資金鏈日趨緊張，越來越多的開發(fā)商將采取降價促銷策略，或被迫轉(zhuǎn)讓項目，中國房地產(chǎn)進(jìn)入行業(yè)集中階段。
中期庫存影響金融安全度，決定房企存活率，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)景氣度。由于房價下行，土地市場遇冷。大量囤地房企既面臨存貨跌價的風(fēng)險，也或?qū)⒚媾R更嚴(yán)格的土地擠壓入市政策，資金窘境或?qū)⑵仁勾笈科笃飘a(chǎn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1999年至2010年間，地產(chǎn)商累計購地38.19億平方米、累計完成土地開發(fā)面積23.57億平方米，十年間由此新增的尚未完成開發(fā)的土地面積高達(dá)14.62億平米，以2010年全國完成土地開發(fā)面積2.13億平米計算，十年間房地產(chǎn)商囤積的新增土地足夠其開發(fā)6.86年；考慮到1999年以前因銷售不暢而積壓形成的存貨，房地產(chǎn)商囤積的土地規(guī)模或遠(yuǎn)高于這一水平。
2011年11月國土資源部發(fā)布“全國第三季度房地產(chǎn)用地市場運(yùn)行概況”，該份文件首度披露了未開工用地數(shù)據(jù)，顯示房地產(chǎn)業(yè)囤積土地規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的想象：截至2011年10月，全國未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3億平米，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5億平米，合計66.8億平米。 以2000-2010年間竣工房屋平均容積率2.33倍計，可建設(shè)房屋157.1億平米，而2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，以此計算，房地產(chǎn)業(yè)囤積的土地可供開發(fā)銷售15.1年。
遠(yuǎn)期庫存，為已售但并未投入的使用的空置房產(chǎn)，屬于隱性庫存。過去十年來房價持續(xù)飆升，置業(yè)文化基因以及房地產(chǎn)暴利神話吸引著巨額資金投向房地產(chǎn)，樓市隱性庫存不斷攀升，近年來各地鬼城（無人居住的樓盤）被媒體曝光只是冰山一角。這部分房產(chǎn)還未有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，只能從黑燈率和電表零讀數(shù)來猜測其冰山被覆蓋的部分。隨著中國進(jìn)入老年社會，房產(chǎn)稅的普及，房價上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，這部分隱性存量房產(chǎn)遲早要洶猛涌入樓市，對正常的房地產(chǎn)供應(yīng)形成毀滅性打擊。
高庫存是建立在對中國城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)，房價（地價）就只漲不跌的基礎(chǔ)判斷上所做的“理性”決策。但作為生產(chǎn)要素的土地被視為稀缺資源，未來的價格究竟能否長期持續(xù)上行，其實未可逆料。
花無百日好，這本來是一個很正常的道理，但當(dāng)局者迷，這也是一個很正常的心理。
地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：人口總量增速的衰減和出生率的下降，對應(yīng)的是高速數(shù)量型的城鎮(zhèn)化率達(dá)到警戒值，實際上，高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過度透支了中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右時，就是中國高速數(shù)量型城市化問題爆發(fā)期的警戒值了！到那時，中國政府對城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量要重新認(rèn)識，城鎮(zhèn)化速度或?qū)⑷藶闇p速。從目前城鎮(zhèn)化速度推算，預(yù)計到2017年，中國的城鎮(zhèn)化率可達(dá)60%�；蛟S只要5年，因過度城鎮(zhèn)化的透支，城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮(zhèn)化的房價地價持續(xù)增長預(yù)期將難以為繼，中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)景氣將從根本意義上由盛轉(zhuǎn)衰！
高房價是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的主要風(fēng)險，高庫存則是未來中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要風(fēng)險，也是當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)要保持持續(xù)健康發(fā)展必須關(guān)注的問題。中國樓市將進(jìn)入新一輪去庫存周期，這需要房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的戰(zhàn)略制訂者們高度。
