隨著昨日恒大地產(chǎn)在港披露中報(bào)，“萬(wàn)保中恒”等標(biāo)桿型房企2012半年報(bào)披露完畢。昨日接受包括南方都市報(bào)在內(nèi)的媒體采訪(fǎng)時(shí)，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示，2012年上半年中央政府宏觀調(diào)控進(jìn)一步深入，調(diào)控目標(biāo)由“抑制房?jī)r(jià)上升”向“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”轉(zhuǎn)變。
2012年上半年，恒大地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為370.4億元人民幣，完成全年銷(xiāo)售任務(wù)同比增長(zhǎng)15 .5%；毛利106億元，同比下降5 .7%；凈利潤(rùn)人民幣56 .2億元。
記者記者綜合“萬(wàn)保中恒”標(biāo)桿房企的半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)增速的下滑和現(xiàn)金流的向好成為趨勢(shì)。在全國(guó)龍頭房企中，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率排名末位，但重視“以量取勝”，上半年凈利潤(rùn)人民幣56 .2億元，為龍頭萬(wàn)科的1.5倍。
根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的標(biāo)桿房企半年報(bào)研究報(bào)告，持續(xù)深化的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)在樓市中顯現(xiàn)效果，房企競(jìng)爭(zhēng)日益呈現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)、強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著行業(yè)集中度的逐漸增強(qiáng)，以高周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的“萬(wàn)恒中保”成為中國(guó)樓市新“四大天王”，并組成新的“月銷(xiāo)售百億俱樂(lè)部”。
中原地產(chǎn)總結(jié)認(rèn)為，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，四強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征。一方面是凈利潤(rùn)增速的下降，一方面是現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)，其認(rèn)為這主要是房企在上半年的銷(xiāo)售策略上采用了以?xún)r(jià)換量的策略。展望下半年，各房企基于目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，在住房供應(yīng)和銷(xiāo)售產(chǎn)品上分別采用了兩種較為顯著的策略，即加大住房下半年供應(yīng)，豐富業(yè)態(tài)、銷(xiāo)售市場(chǎng)主流產(chǎn)品。
記者：2012年上半年房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)和表現(xiàn)是否令人滿(mǎn)意？
許家印：2012年上半年，樓市宏觀調(diào)控進(jìn)一步深入，調(diào)控目標(biāo)由“抑制房?jī)r(jià)上升”向“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”轉(zhuǎn)變。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)延續(xù)2011年的調(diào)整格局，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比下降11.2%，銷(xiāo)售額同比下降6.5%。行業(yè)發(fā)展則步入結(jié)構(gòu)調(diào)整與資源整合的新階段，行業(yè)集中度更加提升，全國(guó)房企T O P10銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額達(dá)到中國(guó)物業(yè)銷(xiāo)售的16.17%，同比上升2 .6 6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售面積份額達(dá)9.33%，同比上升2.19個(gè)百分點(diǎn)。
今年房地產(chǎn)行業(yè)一些比較低迷的數(shù)據(jù)是由于一季度嚴(yán)厲的國(guó)家調(diào)控下市場(chǎng)比較困難。但二季度以來(lái)情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。今年的金九銀十要想恢復(fù)前幾年的大好成績(jī)不可能，但在總體“促回歸”政策的引導(dǎo)下，總體也不會(huì)太差。上半年中國(guó)房地產(chǎn)先抑后揚(yáng)，溫和回暖的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，印證了恒大集團(tuán)去年底以來(lái)的一系列基本判斷，指導(dǎo)全年各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。
面臨宏觀調(diào)控，中國(guó)樓市形勢(shì)異常嚴(yán)峻，在各大房企紛紛實(shí)施以?xún)r(jià)換量的策略促進(jìn)銷(xiāo)售的情況下，恒大以布局合理、定位明確、滿(mǎn)足剛需、薄利多銷(xiāo)，順應(yīng)市場(chǎng)和政策方向的發(fā)展模式。恒大的利潤(rùn)主要來(lái)自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來(lái)自于超強(qiáng)的成本控制能力，來(lái)自于戰(zhàn)略合作伙伴，包括供應(yīng)商、建筑商的讓利。
記者：今年剛需產(chǎn)品普遍占據(jù)市場(chǎng)主流。恒大的產(chǎn)品定位和區(qū)域布局是怎樣的？
許家�。汉愦螽a(chǎn)品都是針對(duì)首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理。中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占15%，高端產(chǎn)品占15%，與老百姓需求的物業(yè)類(lèi)型比例吻合，滿(mǎn)足了不同地區(qū)、不同層次的市場(chǎng)需求。
區(qū)域布局上，恒大三線(xiàn)城市項(xiàng)目自住比例86%，投資僅占14%。首次置業(yè)比例是64%，二次及以上36%。我們堅(jiān)持產(chǎn)品要成本低、品質(zhì)高。
成本控制上，恒大一貫超前進(jìn)入升值潛力大的城市及板塊，土地成本控制嚴(yán)格，降低源頭的土地成本。半年報(bào)顯示，恒大土儲(chǔ)平均成本僅648元/平方米。恒大也一貫快速開(kāi)發(fā)，減少資金占用、減少利息，降低財(cái)務(wù)成本。
另外在旅游地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)，雖然全國(guó)這幾年開(kāi)始火爆，不過(guò)恒大并不是現(xiàn)在才開(kāi)始布局，而是在平常產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中已提前進(jìn)入。目前恒大大概有4%的旅游地產(chǎn)。恒大的“金碧天下”的旅游項(xiàng)目已布局全國(guó)。今年陸陸續(xù)續(xù)還會(huì)有4到5個(gè)旅游酒店和綜合體開(kāi)業(yè)。
記者：今年房企的利潤(rùn)率普遍增速下滑，如何預(yù)判后市走向？
許家�。航鹁陪y十重復(fù)前幾年的成績(jī)已經(jīng)不可能。但總體也不會(huì)太差。目前以低利潤(rùn)率創(chuàng)高利潤(rùn)，走薄利多銷(xiāo)路線(xiàn)，是恒大今年的總體策略。在通過(guò)管理降低成本以后，本來(lái)可以具備較大利潤(rùn)空間的恒大選擇嚴(yán)格控制利潤(rùn)率。
半年報(bào)顯示，在全國(guó)龍頭房企中，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率排名末位，但恒大“以量取勝”，上半年凈利潤(rùn)人民幣56 .2億元。大部分項(xiàng)目分布在二三線(xiàn)城市，具有增長(zhǎng)潛力和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
現(xiàn)金方面，截至2012年6月30日，恒大賬上現(xiàn)金余額達(dá)到247.4億元，加上未使用的銀行授信額度361 .2億元，總共擁有可動(dòng)用資金608 .6億元人民幣，位列龍頭房企前茅。
記者：上半年恒大業(yè)績(jī)目標(biāo)完成不足一半，下半年策略有何想法？
許家�。阂患径群暧^形勢(shì)不好，所以銷(xiāo)售不是很理想。從二季度開(kāi)始，公司銷(xiāo)售全面好轉(zhuǎn)。7月已完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的54%，下半年恒大會(huì)增開(kāi)30-40個(gè)盤(pán)。800億目標(biāo)完成沒(méi)有懸念。去化率也比較理想。這跟下半年開(kāi)盤(pán)量的有力供應(yīng)有關(guān)。
上半年公司完成銷(xiāo)售350億，一線(xiàn)城市有4.1億的貢獻(xiàn)，占比1.2%。關(guān)于產(chǎn)品的布局，我們基本是一線(xiàn)占比很低，大概4%，二線(xiàn)城市占比46%，三線(xiàn)最多，超過(guò)50%。上半年業(yè)績(jī)中，一線(xiàn)城市的項(xiàng)目比較少。但這跟利潤(rùn)率等數(shù)據(jù)都沒(méi)有直接關(guān)系。目前也并沒(méi)有刻意加大一線(xiàn)布局。恒大目前設(shè)定的比例科學(xué)合理。二三線(xiàn)是房地產(chǎn)起步發(fā)展比較晚，發(fā)展比較慢。產(chǎn)品定位是以剛需為主。恒大的很多項(xiàng)目都是最近幾年向全國(guó)拓展。早期若干年拿到的，特別便宜，利潤(rùn)率特別高。我們主體還是要按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確定城市布局，走民生路線(xiàn)。
